土地を売る時の媒介契約

 

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土地を売却する際に、不動産会社を通しての売却を行う場合には、媒介契約をその不動産会社と結ぶ必要があります。

 

この媒介契約とは、宅建取引業法により不動産の売買において不動産会社と取り交わす契約の事を指し、土地の売買における販売価格や条件といったものを始め、土地の売買を代行した不動産会社に支払う手数料などを予め取り決めておくといったものです。

 

まずはこの契約を結ぶ事が必要であり、その後にその契約を元に、不動産会社は販売を開始します。

 

またこの媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約、の3つに分類され、それにより取り交わす契約内容にも違いが出てくると言えます。

 

まず一般媒介契約とは、売り手がその他の不動産会社と同時に売買契約を結ぶ事が可能になります。
それにより、最も買い手を見つける機会が多いとも言え、更には売り手本人が買い手を見つけてくる事も可能です。

 

その一方で、不動産会社側は販売における活動内容を売り手に報告する義務がない為、実際にはどの程度販売に関して活動をしているのかといった事が把握出来ないといった問題点もあります。

 

そしてこの契約の場合には、前述した通り、同時に他の不動産会社からも販売が可能である事、また売り手本人が買い手を見つけてくる事も可能である為に、不動産会社はあまり積極的に販売における活動を行わないといった面もあると言えます。

 

次に、専任媒介契約とは、売り手は販売契約を1社のみとしか結ぶ事が出来ません。
その為、不動産会社は販売が完了すれば確実に利益が自分のところへ入ってくる事と、売主に販売における活動内容を2週間に1度報告しなければならないといった義務がある為に、積極的に取り組んでもらえると言えます。

 

その為、この契約を結ぶ際には、効率的に売却をする事が可能な信頼性のある不動産会社と契約を交わす事が必要になると言えます。

 

最後に、専属専任媒介契約とは、専任媒介契約同様、売り手は販売契約を1社のみとしか結べませんが、不動産会社は1週間に1度の販売における活動内容を報告する義務がある為、より積極的に活動してくれる事となります。

 

 

 

不動産会社のいろいろな広告活動

 

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土地を売却するために、不動産会社は紙媒体による通知からネットを利用する方法まで、様々な形態で広告活動を行います。

 

第一に、不動産業者専用のデータベースを扱う指定の流通機構に登録します。この機構が扱う情報は、不動産業者のみ閲覧することが可能です。これらの情報は全国の不動産業者全般に配信されます。また、仲介業が介入して売買契約がまだ未成立である不動産の情報が配信されるため、どの物件を取り扱うか不動産業者の計画立案のための情報であることはもちろん、これから土地を購入または売却する人にとっても良い判断材料となりますので、非常に有益なものであると言えます。

 

第二に、店頭における情報掲示などのポスターによる広告活動です。店舗に直接訪問するとすぐに目に入る物件情報ですので、知っている方も多いはずです。店舗の窓ガラス等にも貼っているケースも多いため、見込み客を呼び込むツールとして一般的です。ただし、直接足を運んでくれるお客さんに対しての広告活動となりますので、販促行動としては情報の流通は限定的と言えます。

 

第三に、折り込みチラシやダイレクトメール(DM)、または新聞の折り込みチラシ等を利用した広告活動です。これらは不特定多数の方への宣伝活動ですから、これから土地の売買を行おうとしている積極的な見込み客から、行おうとはしているもののその方法が良く分からない状態にいる消極的な見込み客まで、幅広く広告を行うことが出来ます。前述の2つに比べて必要な費用は掛かりますが、この方法が従来からある方法としては一番効果的な広告活動と言えます。

 

最後に、インターネットを利用した広告活動です。ポータルサイトの不動産情報ページに掲載し、一定の地域のみならず全国の見込み客に物件情報を通知できる点が利点です。しかし、折り込みチラシやDMとは違って、業者から積極的に広告活動を行うのではなく、見込み客の方からのアクセスに頼るという受動的な活動である点が欠点と言えます。

大手不動産業者か地元密着型の不動産業者か

 

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土地を売却するには、大手不動産業者か地元密着型の不動産業者のどちらかの仲介が必要になりますが、不動産業者によってメリットとデメリットは異なります。

 

大手不動産には、地元密着型の不動産よりも豊富な資金力や知名度もあるので、顧客情報も膨大にあるので、売却する土地を顧客リストとして登録してもらうことで、売却する土地の条件で探している人が見つかりやすくなります。

 

ただ、転勤で大手不動産の業者として働いていることもあり、地元の情報に詳しくない人もすくなくありません。

 

地元密着型の不動産で働く業者には地元出身者が多く、地元に住んでいないと知ることができない情報などや売却したい物件を購入しそうな人の顧客情報を持っていることがあります。

 

地元密着型の不動産業者は大手不動産の業者よりも転勤する機会がないため、売却する土地を購入してくれるお客が見つかった時に、担当の人が居なくならないか心配しないで済みます。

 

また、地元密着型の不動産業者には地元の友人や知人の顧客情報を多く持っている人も多く、数千万円もする買い物になるにもかかわらず、数日で買い手が見つかることがあります。

 

大手不動産と地元密着型にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、専任媒介と専属専任媒介の契約はどちらか1社としかできないため、あらかじめ、契約する不動産が土地を売却する際の条件などに合うかなど調べることで、契約後のトラブルを避けることが可能です。

 

専任媒介と専属専任媒介ができるのは1社のみですが、相談をしたりアドバイスをもらうことはできるため、どちらかの不動産に契約をした後で、条件が合わないなどで相談をした不動産に変更したい時には、媒介契約を解除したり、媒介契約の期間が終了してから変更することもできます。

 

土地がどのぐらいの値段で売却できるかは仲介業者の営業力により変わりますので、担当している仲介業者がどのような人なのかを契約する前に調べることで条件に合う方法で土地を売却することが可能です。

土地の売却において、まずは複数の会社に査定を依頼することでしょう。

 

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少しでも高い金額を提示してくれる会社を選びたい、と誰しも思うでしょう。しかし、いくら高い提示をしてくれても、その値段で売れなければ意味がありません。査定した会社がその金額で買ってくれるのであれば良いですが、そうではありません。これくらいの価格で売れそうだ、という予想額です。売れなくてもその会社は責任を取ってくれるわけではありません。

 

無料で土地の査定をする会社は、売買を仲介している会社です。できれば仲介をして、手数料を得たいと思っています。査定をするにはそれなりの労力がいるわけですが、もしも媒介契約を結べなければ、無駄になってしまいます。そこで、媒介契約を結んでもらえるよう、土地の所有者を良い気分にさせようとします。その結果、相場よりも高い値段を提示する業者も出てきます。

 

売買を仲介している会社は、皆例外なく自社と専任媒介契約を結んでほしいと思っています。せっかく購入希望者を探すための広告を打っても、他の会社の仲介で売買が成立してしまえば、会社には1円も入ってきません。広告や現地の案内に使った広告費、人件費を回収することができなくなります。一般媒介契約では、このようなリスクがありますので、本腰を入れて購入希望者を探そうとはしません。いわば後回しです。

 

専任媒介契約を取るためには、土地の売主に売買を任せたいと思ってもらわなければなりません。高く提示することはあっても、安く提示して得をすることは1つもありません。つまり、複数の会社に査定を依頼した結果、一番高い値段をつけてくれた会社に売主としては依頼したくなるでしょうが、むしろ逆です。一番安い値をつけた会社の数字が相場に近いと考えても良いくらいです。

 

一番高い提示額をそのまま売り出し価格にしても、相場よりも高ければまず売れません。売れ残って結局値下げすることになるでしょう。それなら最初から相場の価格で売りに出せば良いことになります。

親が死亡して相続人としてその親が所有していた土地を譲り受けることはよくあります。

 

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土地のままで活用できないあるいは家付き不動産であれば固定資産税の負担も小さいですが更地になると、約8街の税を大きな負担するために売却したいと考えます。この売却の時は一般的には、不動産仲介業者を利用しますのでその営業活動により売却が決まった場合には仲介手数料として販売価格の約6%が掛かります。

 

それ以外にも大きなものとして不動産登記の申請をしなければ、売買契約の債務の履行にならないので、土地の所有権移転の登記の代行して司法書士に申請代行手数料が約10万円ほどと、公に所有権が移ったことの表示して登記所に税を納める必要があり、その登録免許税として土地の路線価格を基本にした評価額に1000分の50をかけたものを収入印紙で納めます。それ以外に小さいもので売買契約にこの契約書が真正である証明としての収入印紙の費用がかかります。これはあくまでも普通に土地を売却したことへの経費ですが、実はまだ負担というがありそれは売却した際の売買金額から経費を差し引いた金額を利益とみなして課税する所得税があります。

 

確かに普通に土地を転売しても利益があえば課税されますが、相続の場合には親族の死亡により相続が発生してほぼ無償で不動産を手にいれたと評価されますのでその課税額は大きいです。相続税で一度評価されているから二重課税ではないかとの疑問がありますが、相続で土地をえたこととそれを売却することではその発生原因が違うので二重課税には当たらず、利得行為として扱われます。この点を見逃して所得税の申告をしないと追徴課税の対象となり、また利得と評価される金額が大きいほどその追加で支払う金額も多くなりますので注意です。以上のように相続した土地を売却しても完全に利益にならず、思った以上に税金などの経費がかかるので旨みがないこともあることを理解しておくべきです。